건폐율과 용적률로 건축 가능 규모 산정

1. 개요

한적한 시골땅에서 전원주택을 짓고 평화롭게 살고 싶은 꿈!

누구나 한 번쯤은 생각해 보셨을 텐데요
무턱대고 토지먼저 샀다간 큰일 납니다.

여러 가지 법적, 행정적 제약이 있기 때문인데요.

먼저 취득한 토지가 대지가 아니라면 건물을 올릴 수 없습니다.
만약 인접한 도로가 없다면 대지로 변경조차 불가능합니다.
취득한 토지의 면적에 따라 허가 가능한 도로의 폭도 달라집니다.
우여곡절 끝에 대지로 지목변경을 해도
토지의 용도지역구분이 생산관리지역이라면
건폐율이 20%밖에 되질 않아 100평짜리 땅에 20평짜리 건물을
건축할 수밖에 없는 상황에 처하게 됩니다.

복잡하고 난감한 건축법과 도시계획법...
오늘은 그중에 건폐율과 용적률에 대해 포스팅해 보겠습니다.

2. 건폐율(building to land ratio)

건폐율이란 대지에 건축물이 자리 잡고 있는 비율을 뜻하며
계산방식은 다음과 같습니다.

건폐율 계산

 
건폐율 계산에 앞서 국토계획법에서는 토지의 효율적 사용을 위해
용도지역별로 건폐율의 최대한도범위를 규정하고 있습니다.

용도지역 건폐율

 
법에서 명시하고 있듯 용도지역에 따라
건폐율의 적용범위가 달라집니다.

내 토지의 용도구분확인을 위해서는
아래 사이트에 접속하여 조회 하시면 됩니다.

http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

토지이용규제정보시스템
 

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토지이음

건폐율 계산은 간단합니다.

가로 100m 세로 100m 총면적 10,000m 2인 토지가 있다고 가정 시
주거지역에 속해있다면 최대 건축 가능 바닥면적이 7,000m 2이고
생산관리지역에 속해 있다면 최대 건축 가능 바닥면적이 2,000 m2입니다.

그 이상의 건축물은 허가가 나질 않습니다.
건물을 위로 높이 쌓아 올려서 부족한 연면적을 채우려 해도
용적률이라는 제도가 제한을 둡니다.

3. 용적률(floor area ratio)

용적률 계산은 다음과 같습니다.

용적률 계산

 
토지를 효율적으로 이용하기 위해 국토계획법에서는 용도지역별로 용적률 한도범위를 규정하고 있습니다.

용적률 한도

용적률은 지상층의 연면적을 대지면적으로 나누어 계산합니다.

용적률 산정 시 사용되는 연면적에는
지하층, 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간은 계산에서 제외시킵니다(화재 대피시설 등)

가로 100m 세로 100m 총면적 10,000m 2인 토지가 있다고 가정 시
주거지역에서는 연면적 50,000m 2까지 가능하고
생산관리지역에서는 연면적 8,000m 2까지 가능합니다.

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4. 응용

- 가로 100m 세로 100m 총면적 10,000 m2
- 주거지역(건폐율 70%, 용적률 500%)
최대 건축 가능 규모는?

건폐율이 70%이므로
바닥면적의 최대규모는 7,000m 2이고
용적률이 500%이므로
연면적의 최대규모는 50,000 m2입니다.

바닥면적이 7,000m 2일 경우
최고층수는 7층일 것이며
(7층 × 7,000 m2 = 49,000 m2 / 50,000 m2 이하)

바닥면적을 5,000m 2로 건축한다면
최고층수는 10층입니다.
(10층 × 5,000 m2 = 50,000 m2 / 50,000 m2 이하)

 
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